灵武市人民政府行政复议决定书
灵政复决字[2025]1号
申请人: 尤某某
被申请人：灵武市自然资源局
住所地：灵武市灵州大道北侧
负责人：王学理 职务：局 长
申请人尤某某对被申请人灵武市自然资源局将灵武市某小区房屋转移登记至马某某名下的转移登记行为不服，向灵武市人民政府申请行政复议。经审查，符合受理条件，本机关于2025年1月14日依法受理，适用普通程序审理，现该案已审理终结。
申请人请求：依法撤销被申请人将灵武市某小区房屋转移登记至马某某名下的转移登记行为，并将该房屋产权恢复登记至丁某名下。
申请人称：申请人尤某某与郭某刚原系夫妻，二人于2010年9月8日在丁某、郭某军处花费13万元购买灵武市某小区房屋，因该房屋性质为安置房，故未办理房屋产权过户登记。尤某某与郭某刚购买该房屋后装修并居住至今。2020年该房屋具备办理产权登记条件，丁某于2020年5月14日办理房屋不动产登记，将房屋所有权登记在自己名下并取得房屋不动产登记证书。
尤某某与郭某刚于2022年7月28日自愿登记离婚,双方自愿离婚协议书约定灵武市某小区房屋归尤某某所有。2023年9月6日，丁某受郭某刚指示，与第三人马某某签订《存量房买卖合同》，并将房屋产权登记过户至马某某名下。《存量房买卖合同》约定房屋价款为10万元。2023年11月30日，尤某某得知丁某将案涉房屋转移登记至第三人马某某名下后，向灵武市人民法院提起诉讼，请求确认丁某与马某某签订的《存量房买卖合同》无效。2024年4月2日，灵武市人民法院作出(2024)宁0181民初**号民事判决书，确认丁某与马某某签订的《存量房买卖合同》无效。马某某不服，提起上诉，银川市中级人民法院于2024年8月5日作出(2024)宁01民终****号终审判决，驳回上诉，维持原判。
2024年8月12日，申请人向被申请人下属负责办理不动产登记事务的灵武市不动产登记事务中心提交撤销转移登记申请，该中心于2024年8月20日作出2024第***号声明，对马某某取得的宁(2023)灵武市不动产权第******号不动产登记证书公告作废，但拒绝恢复至丁某名下。后申请人多次与该中心交涉无果，2024年10月22日，申请人向被申请人邮寄了撤销转移登记申请，但被申请人至今未予回复，案涉房屋至今仍登记在马某某名下。
申请人认为，生效民事判决已经确认马某某与丁某签订的《存量房买卖合同》无效，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。马某某因无效合同取得的案涉房屋产权应当撤销并恢复登记至丁某名下，如此申请人才能向丁某主张变更登记，但被申请人不予撤销并恢复至丁某名下的行为阻却了申请人合法权利的行使。为此，申请人特提起行政复议。
被申请人辩称：按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条相关规定，马某某和丁某提供不动产登记申请表、存量房屋买卖合同、完税凭证、土地出让金票据、原不动产权证书等资料办理转移登记，资料齐全，符合转移登记规定。2022年9月8日，依马某某和丁某双方申请，灵武市不动产登记事务中心将丁某名下灵武市某小区房屋转移登记至马某某名下。2024年8月12日，尤某某向灵武市不动产登记事务中心提供灵武市人民法院(2024)宁0181民初**号民事判决书、银川市中级人民法院(2024)宁01民终****号民事判决书和撤销不动产转移登记申请书，请求为“撤销贵中心2023年9月6日将灵武市某小区转移登记至马某某名下的转移登记”。被申请人经审查认为申请人的请求符合法律规定，于2024年8月20日作出2024第***号声明，对马某某取得的宁(2023)灵武市不动产权第*******号不动产登记证书公告作废，至此我局履行了全部行政义务。
因判决书并未确定房屋为申请人所有，也未判决将房屋产权恢复登记至丁某名下，法院民事判决书中只判决丁某与马某某签订的《存量房买卖合同》无效。按照《不动产登记暂行条例》第十五条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”及《不动产登记规程》“5.2.8登记原因文件无效或者登记被撤销”相关规定，需利害关系人尤某某及权利人丁某可以申请恢复登记，但丁某并未申请办理恢复产权登记，因此只对马某某名下该房屋(宁(2023)灵武市不动产权第******号)进行了作废公告，未恢复登记至丁某名下。经进一步查实，按照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及第五百六十六条相关规定，我局已通知尤某某协调当事人丁某提供资料申请将马某某名下房屋产权恢复登记至丁某名下，但丁某不予配合，鉴于目前无生效文书确认申请人为案涉房屋的权利人，在丁某作为登记权利人的情况下，未经丁某同意或者生效文书认定，答复人无权擅自进行不动产权登记。
另，申请人未向我局提出将房屋登记至丁某名下的请求，径直复议至政府，并增加该项请求，违反法律规定和复议程序，该请求不能作为复议认定事项，应当由申请人先向答复人提出书面申请。
综上，答复人已履行行政义务，申请人的请求无事实法律依据，不能成立，请依法驳回其复议请求。
经审理查明：申请人与郭某刚原系夫妻，二人在夫妻关系存续期间，于2010年9月8日在丁某、郭某军处花费13万元购买位于灵武市某小区房屋一套，并签订了《房屋转让合同》，因该房屋性质为安置房屋，故未办理房屋产权过户登记。申请人与郭某刚购买该房屋后对房屋进行装修后实际入住。2020年，该房屋具备办理产权登记条件，丁某于2020年5月14日办理房屋不动产登记，将房屋所有权登记在自己名下并取得房屋不动产登记证书。2022 年7月28日，申请人与郭某刚自愿登记离婚，双方自愿离婚协议书约定，位于灵武市某小区房屋一套归申请人所有。
2023年9月6日，丁某与马某某签订《存量房买卖合同》，将该房屋出卖给马某某，后丁某将房屋产权登记过户至马某某名下。申请人得知丁某将案涉房屋转移登记至马某某名下后，向灵武市人民法院提起诉讼，灵武市人民法院作出（2024）宁0181民初**号民事判决书，确认丁某与马某某签订的《存量房买卖合同》无效。马某某不服，提起上诉，银川市中级人民法院于2024年8月5日作出(2024)宁01民终****号终审判决，驳回上诉，维持原判。
2024年8月12日，申请人向被申请人下属负责办理不动产登记事项的灵武市不动产登记事务中心请求撤销转移登记，被申请人于2024年8月20日作出2024第***号声明，对马某某取得的宁(2023)灵武市不动产权第******号不动产登记证书公告作废。2024年10月22日，申请人向被申请人邮寄了撤销转移登记申请，被申请人于2024年10月23日签收。
以上查明事实有：行政复议申请书、银川市中级人民法院(2024)宁01民终****号民事判决书、答复书、不动产权属证书作废公告、灵武市不动产登记信息查询单等证据证明。
本机关认为：根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，被申请人作为本区负责不动产登记工作的行政机关，具有统一办理不动产登记的法定职责，主体合法。
本案中，被申请人收到马某某和丁某对案涉房屋转移登记申请后，对其提交的房屋所有权转移所需要的材料进行了审核，认为案涉房屋权属清楚，证件齐全，在此基础上办理了涉案房屋产权转移登记，已尽到审查义务，符合《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记条例实施细则》第三十八条的规定，故对案涉房产的转移登记被申请人并不存在任何过错。但生效判决已经确认丁某与马某某签订的《存量房买卖合同》无效，被复议登记行为的事实基础已不存在。依照《不动产登记暂行条例（2024修订）》第十四条第二款第（六）项、《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第十九条第一款、第七十九条、《不动产登记规程》5.2.2、5.2.8、8.2.1之规定，申请人作为案涉房屋的利害关系人，有权以单方提出申请的方式对案涉房屋的登记事项予以更正登记。
对于申请人向被申请人提交的“撤销”申请，其所表达的具体意愿实质上是要求不动产登记机构将不动产登记簿上所记载的房屋所有权人恢复至转移登记之前的状态，即从马某某名下恢复到丁某名下，故在申请人的实际申请内容为 “更正登记”的情形下，被申请人应当依法对其提交的相关材料予以审核并在审核通过后对错误登记事项予以更正，但被申请人认为法院生效判决未明确写明案涉房屋权利归属，故于2024年8月20日作出2024第***号声明，仅对马某某取得的宁(2023)灵武市不动产权第*******号不动产登记证书公告作废。针对该情况，本机关认为，首先，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”之规定，案涉房屋交易经生效法律文书确认无效后，应当发生返还之民事法律效果，故利害关系人有权凭借生效法律文书及其他相关材料在物权无法自行发生变动的情形下，依法向不动产登记机构提出变更登记申请；其次，依照《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第二十三条之规定，在案涉房屋本身不存在灭失或其他转移登记、他项权消灭等情形下，如因已向马某某交付了案涉房屋的权属证书或登记证明，则应当依法予以公告作废。但该公告作废仅仅是被申请人依法履行的职责之一，还应当依照申请人的申请完成更正登记事项后，才是履行了全部的法定职责。而被申请人在履行了部分职责后，片面解读适用《不动产登记规程》5.2.8之规定，错误认为只有丁某与申请人共同申请的情形下，才能提出更正登记申请，但在结合该登记规程的其他规定可知，5.2.8并没有要求房屋权利人与利害关系人“共同”提出申请的表达，而其他条款对于需要共同申请的情形，均作出明确规定，再结合“更正登记”的具体操作规定可知，申请人作为利害关系人，有权单方提出申请，故被申请人应当按照规定，对其申请事项依法予以处理。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十六条，本机关决定：
被申请人自本复议决定生效之日起十五日内依法将灵武市某小区房屋产权恢复登记至丁某名下。
申请人如对本行政复议决定不服，可自收到本行政复议决定之日起15日内，向银川市中级人民法院提起行政诉讼。
2025年3月11日
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政复议法》
第六十六条 被申请人不履行法定职责的，行政复议机关决定被申请人在一定期限内履行。
